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我省物業管理條例立法聽證

時間:2006-09-10    來源:華辰房產     字體顯示:   默認    閱讀:2881 次

    核心提示:5日,《福建省物業管理條例(草案)》立法聽證會如期召開。業主代表、業主委員會代表、物業公司代表與我省立法者,在省人大常委會辦公樓二樓大廳正面交鋒。三方就“車在區丟了,誰來負責,誰來賠?”、“業委會要承擔哪些責任?”、“手中捧著成百上千萬維修基金的業主委員會是否需要有相應的監督機構進行監督?”等社會關注的熱點、難點問題進行觀點碰撞。這些建議將作為省人大常委會組成人員審議草案時的重要參考。

焦點一:車丟了,誰賠?
  “車在小區丟了,業主與物業發生沖撞。結果物業沒有賠車,雙方之間的關系彼此惡化?!睂τ谶@樣的事件,已經屢見不鮮了。那么,《條例》是否要對此作出相關規定?5日,業主代表、物業代表站在各自角度發表了看法。

業主代表>>
  黃舟雄:現在小區停車場停放的車輛丟失或受損的糾紛,常常會出現一種判決結果,認為物業管理公司收取的只是場地使用費,不構成保管合同,無須賠償。我認為即將出臺的《福建省物業管理條例》必要在對此加以規定,物業管理企業應當要承擔與其過錯相適應的賠償責任。
  蔡明森:問題的關鍵在于物業管理公司保安措施是否到位的標準,如物業管理公司的保安措施是否合格;保安人員有沒有履行自己的職責;發生偷盜事件之后,保安工作有沒有進行改進等。如果物業管理沒有盡到相應職責,當然要受罰。

物業代表>>
  林常青:物業公司管轄范圍內的車丟了,不能一味地指責物業。在物業盡了職責的前提下,還要看所在小區的安全設備。如果設施不安全,那么建設單位也需承擔相應責任。
  王勇:其實,《條例》在修改過程中可以考慮《福州市物業管理若干規定》中的做法。即業主如對車量的保管與物業有特殊約定,物業需承擔相應責任。
   
焦點二:業主人身財產安全與物業關系
  目前,一種常態性的認識是,物業公司收了費用,要“包辦”小區的一切,這一切中包括要保障業主人身財產安全。那么,《條例》如何界定好物業的職責范圍?對此,聽證會上,立法者、業主、物業等都提出不同看法。   

立法者>>
  省人大常委會委員、財經委主任越覺榮:在調研中,有相當一部分觀點認為,物業要保障業主的人身財產安全。但物業認為他們責任有限,社區治安不是他們管轄的范圍。我們感覺,物業對社區如果沒有保障業主人身財產安全的責任,物業的作用何在?因此,我們考慮這樣保障要有個度,這個度怎么把握?!稐l例》中對這個度應進行怎樣的規定?

業主代表>>
  念家澄:小區的平安,社會才能一方安定。眾所周知,不管現代科技多么先進,突發事件發生后,物業與業主是“零距離”的,對做好第一時間的救助等方面都起著十分重要的作用。因此,物業收取業主費用,物業就有責任和義務做好小區的安全防范工作,發生事故時,物業也必須承擔責任。

物業代表>>
  林常青:公安機關是管理治安的主要部門,而物業是負責防范,對于治安方面物業只能協助,是配角,不是主角。小區保安可以24小時不定時地巡邏,門衛24小時值班。如果安全工作都做了,還有業主發生人身財產安全事件,就不應由物業來承擔。這個過程可分為行為義務和結果義務,如果物業行使了行為義務,就不應承擔結果義務。
  葉金森:安全防范是一種有限的安全防范服務,不是廣義上的社會安全,而是一種群防群治的,物業管理企業根據服務合同按定編人員進行安全防范服務工作,維護正常的生活秩序,值班巡邏對犯罪分子起威懾力量,對不安全情況起遏止作用,而小區內發生的各種人身傷害盜竊事件,多屬于刑事或治安案件,這些案件的特點多帶有突發性,不可預見性、隱蔽性,是難以徹底防范。因此物業保安不能等同于保鏢,不能苛求物業公司完全確保管理區域內所有財產和人身的安全,更不能將屬于國家行政、司法機關的職能作為保安的職能。
   
焦點三:成立監督業委會的機構
  “一個小區的專項維修基金成千上百萬,關系到小區內部長治久安的問題。這一大筆錢掌握在業委會的手里,誰也擔保不了這筆資金的安全?!睍?,有聽證陳述人拋出這樣的話題后,立刻引發諸多人員的共鳴。

業主代表>>
  黃舟雄:如今,一個小區的專項維修基金少則數百萬元,多則上千萬元,其數額大多超過了普通有限責任公司的資產?,F實中,業委會成員收受物業公司及小區公共設施施工方的回扣,以及以權謀私損害廣大業主利益的事件時有發生。但由于現行法律對業委會法律地位和性質的定性十分模糊,導致目前還無法將業委會成員列為“受賄罪”或“公司、企業人員受賄罪”以及“挪用資金罪”等罪名的犯罪主體。沒有監督的權力是危險的權力。建議《條例》中設定業主大會選擇人員成立監督機構,代表業主監督業委會,防止業委會成員濫用權力損害業主利益。
  蔡明森:《條例》能否規定增設一個監督機構,預防業委會個別成員貪贓,損害全體為主的利益。    
  鄭亨榮:成立監督業委會的機構十分必要,這需要立法者在制定《條例》時,納入這方面的內容,并規定好監督機構的職能。
   
焦點四:業委會成員需要具備哪些條件
  “在其位謀其政”,業委會成員作為管理小區的一個主體,應具備哪些條件?使其能更好地為廣大業主服務。對此,業主代表、物業代表各抒己見。許多業主代表還提出業委會成員需培訓上崗。

業主代表>>
  林金海:業委會成員如果不具備相應條件,就會濫竽充數,這樣的成員連業主都不服,那么業委會就形同虛設。建議《條例》對業委會成員的基本條件進行明確規定。
  張東生:業主委員會履行下列職責:經業主大會批準,代表全體業主選聘或者解聘物業管理企業,并經業主大會對合同條款審查同意后,負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業服務合同; 按照業主公約或業主委員會章程的規定,定期聽取和審定物業管理企業提出的年度工作計劃、維修基金的使用預算、管理和物業管理重大措施;定期向業主公布物業管理事務處理情況和維修基金的使用情況;聽取業主、使用人的意見和建議,監督物業管理企業的管理服務活動;協調業主、使用人與業主委員會或物業管理企業的關系;執行業主大會的有關決定,代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟等等。

物業代表>>
  葉金森:業主委員會是業主大會的執行機構,能否履行職責事關重大,《條例(草案)》制定了業委會成員有關資格終止規定,這在很大程度上促使“業委會是否也應執證上崗”。只有這樣,業委會才能理性維權、履行職責,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同、監督業主公約的實施,共同維護生活秩序和安全防范。
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